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政治击鼓传雷白热化 大陆媒体3日经济负面消息 [复制链接]

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发表于 2012-9-4 15:58:22 |显示全部楼层






















房产泡沫5年内破裂 2/3开发商将垮掉
南方都市报 2012-09-03





数据来源:甘犁及其《中国家庭金融调查报告》








“从长期来看,现在(房地产)1/3的产能就能满足所有人的住房需求。2/3的房地产公司都要垮掉。如果房地产绝大多数是投资需求,这就是很严重的泡沫。”在昨日举办的南都公众论坛上,中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁对中国家庭资产面临的泡沫化风险提出警告。在他的《中国家庭金融调查报告》中,房产占到家庭总资产的71%,而美国该项指标为32%。


中国10%家庭占84.6%家庭总资产


甘犁领衔的研究团队在今年5月份发布了国内首份《中国家庭金融调查报告》,称中国家庭净总资产高出美国家庭21%,而城市户口家庭的平均资产达到247万元,全国的自有住房拥有率达到89.68%等一系列数据,引发了广泛的争论甚至质疑。


在公众论坛上,甘犁详细梳理了这一系列数据并释疑。他表示,首要的误解是关于“平均值”和“中位数”的概念区分。247万元是全部数据汇总之后的平均值,由于调查取样中有一小部分高财富人群拥有相当巨额的资产,从而拉高了整体家庭资产的平均值。但他在报告中同样给出了城市家庭资产的中位数,仅为40.5万元。


“这个数据说明了资产分布非常不均。”甘犁说,中国前10%的家庭资产占整个家庭总资产比例是84.6%,而美国只有59%。从他的团队采集的数据看,国内收入不均,资产更加分布不均。“所以(报告的)主旋律是中国贫富差距太大,而不是中国很有钱。“甘犁解释道。


但在财富总量上,甘犁认为中国家庭净总资产高出美国家庭21%的调查结论没有问题。他的团队花三年时间,对全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成,相当严谨。


在结论上,甘犁认为,中国的高储蓄率不是国内家庭内需不足,而是收入不均。总储蓄率非常高,但是总储蓄主要集中在非常有钱的家庭手上,而大多数老百姓是想花钱而没钱花。


房产泡沫已成将在五年内破裂


论及中国家庭资产的“泡沫化”,甘犁花大篇幅论述了中国房地产市场的一系列数据,最终得出的结论是该领域的产能已经严重过剩,目前1/3的产能已经足够满足未来长期的均衡供需。这也是中国家庭所面临的非常大的风险。但即使房价下跌30%,银行也不会受太大影响。


在中国家庭金融调查报告中,房产占中国家庭非金融资产总额的88.7%。目前美国的房产只占家庭总资产的32%,而中国则占到71%。“也就是我们的总资产中七成都是房产。我们的金融资产很低,只有5%,而美国是38%。”甘犁分析,中国家庭总资产超越美国,很大程度上来自于房产的估值,但它只代表当前的估值,“很容易垮下来。”


甘犁继续论证,中国住房拥有率近90%,世界平均仅为63%,美国为65%,日本为60%。对于人们对这组数据的质疑,甘犁表示,整体数据的确如此,但一线城市年轻人的住房情况要差一些。


至于人们热议的刚性需求,甘犁计算,目前现有的住房需求和城市化新增的进城购房需求总计约为1亿套。而从住房的供给上看,13%的家庭有两套及两套以上住房,加上没有出售的商品房,总数有4000万套。而市场的开发能力是3600万套住房。剩余的商品房待开发时间仅有两年半时间。


“所以每年建600万套房子,就可以满足各种新增的需求。也就是现在1/3的生产能力。这说明长期的需求只有1/3,2/3的房地产公司都是要垮掉的。而现在多是投资需求。这就是很严重的泡沫。”甘犁说。


“中国的刚需已经不是很强劲了。住房的房地产规模太大,应该转型了,再走下去会垮掉。”甘犁说。对于时间点的判断,他认为5年内会见到房产泡沫的破裂。









易宪容:房地产泡沫不破 金融危机随时爆发
中证网 2012-09-03




据悉,国内上市银行中期报表公布,从总体来看,国内银行业的不良贷款率基本上处于一个较低的水平,但这些信息也披露一个十分有趣的信息,即就个别地方来看,这些地方的银行不良贷款率都则快速飚升。比如兴业、华夏、平安、浦发、招商和建行等银行不良贷款率都在上升。而不良贷款上升的地方集中在浙江温州及杭州等。比如建行的中期报表就显示,建行浙江分行的不良贷款率最高,由2011年底的1.33%急升至1.78%,建行上半年录得资产减值损失大增 148%至71.58亿元。同时,在东北地区,建行的资产减值损失大增539%至7.28億元等。


这里有几个问题值得很好讨论。一是国内银行不良贷款率快速上升为何是地区性的?其原因是什么?二是这种银行不良贷款快速上升现象会不会向全国蔓延?如果蔓延是否会引致国内金融市场的系统性风险?三是当前国内监管体系的银行体系的流动性压力测试及加强资本充足率比率等监管办法能否事先预测到这种风险等?


可以说,国内银行不良贷款快速飚升的区域性很大程度上是与房地产泡沫破灭与挤出有关。因此,对于浙江的温州地区来说,在房价一路向上飚升时,该些地区的银行贷款是质量较好的,不仅不良贷款率远低全国平均水平,而且贷款规模宠大银行利润水平也最好。而且这种情况根本就不在于银行大小、经营管理水平如何。在这些地区,银行业的业绩普遍都好。而最近特别是今年上半年以来,这些地区的整个银行业的不良贷款快速上升,主要是与当前的房地产泡沫破灭有关。


我们可以看到,在早几年全国各地房价快速飚升的过程中,浙江的温州等地是全国一波又一波的住房炒作始作俑者。他们转战全国,战无不胜。而房地产暴利不仅使得当地居民涌入住房市场即当地全民炒房,也诱导这里地方企业也涌入住房市场。有调查报告显示,在温州300家企业中, 126家企业涉足房地产(大企业进入住房市场建造房子,小企业购买住房炒作),投资总额6.93亿元,占总营业务以外投资总额的69.2%。相关统计还表明,全市企业参与房地产投资总额超过5000亿元。


这样,他们不仅把全国许多地方市场炒翻了天,也把温州当前的房价炒到天上去。2010年温州这些地区的住房价格为全国最高。当房价上涨时,这个企业与个人个个都炒得暴利四溢。当在房地产宏观调控下温州的住房市场价格快速下跌时(最大跌幅达到30%以上),这些过度杠杆化住房市场投机炒作的风险很快就暴露了出来,引发了2011年的温州金融市场危机。


面对这种危机,中央政府及地方政府采取一定的救市政策,但是温州金融市场危机并没有随着各种救市政策有所缓和,反之随温州房地产市场调整,其危机在深化与蔓延。有数据显示,截至2012年4月末,温州社会融资规模约9800亿元,比2011年8月末减少约760亿元,银行表外融资、民间借贷市场均大幅萎缩,分别比2011年8月萎缩20.49%和11.82%。银行利润减少,不良贷款增加。与此同时,温州企业减产停产现象增多,全市3998家规模以上工业企业中,60.43%的企业减产停产等。这种情况很快就反映到银行。比如不良贷款率上升,银行惜贷及企业借不到银行钱等,温州的金融危机进一步加深。


现在的问题是,温州这场金融危机是不是会向全国蔓延?对于这个问题,其实又有两个方面的问题。一方面是温州金融危机的深度在哪里?是不是比我们所看到还要严重?另一方面,国内房地产市场泡沫究竟有多大?对于前者,这里不再讨论。对于后者,国人对此认识的歧义很大。其实,国内一线城市比如北京与上海等地,其房地产泡沫肯定会温州要大。这种房地产泡沫巨大不仅在其价格涨幅而且在于其规模宠大。比如说,十年来,北京不少楼盘的房价至少上涨了8倍以上。北京是这样,上海与深圳也是如此。十年内房价如此过快的上涨,岂能不积聚巨大的泡沫与风险?只不过,这些地方巨大的房地产泡沫被房价还在上涨及中国房地产市场巨大和存在严重差别性所掩盖。


2011年监管部门不停就房地产泡沫为国内银行体系进行压力测试,以为通过这种压力可估算出国内银行房地产泡沫风险。但实际上以历史与静态数据是无法估算流动性水平的变化,也无法评估企业及个人的偿还贷款能力是否真实。因为,这里不仅有资产价格突然下跌流动性短缺的问题,还有“流动性停滞”或“流动性停顿”的问题。


“流动性停滞”是法国经济学家梯若尔最近创造的一个概念。它是指企业不可“动用的流动性”不是流动性,因为,这种流动性丧失了偿还能力的功能与意义。比如金融法规限制、资产价格下跌时劣质资产充斥而持有手上不出售、资产价格下跌时资金充足者拒绝购买价贱求售的资产、大众化的投资市场散户实力不足导致市场交易萎缩等。可以说,这些现象的诸方面是无法通过量化的模型来评估金融危机引发出的风险高低的。


也就是说,就当前国内银行的房地产泡沫风险来看,尽管房地产占银行贷款比重只有20%,尽管国内一线房地产泡沫立即破灭还不现实,但一则与房地产关联的银行贷款所占的比重会相当大(其比重会超过60%以上),二则国内房地产泡沫破灭是迟早的事情,只不过在什么时候及采取什么方式而已。上述两种情况,无论是哪一种情况,要想测试两种情况态势情景下的流动性状态是不容易的。如果再加上“流动性停滞”之影响,那么国内房地产泡沫一旦破灭,所有的潜在风险都会暴露出来。国内金融市场的系统性风险也许就会在这种状态下生成。为何国外许多研究机构与组织一直都在说目前中国经济处于金融危机爆发危机边缘。可能的道理就在这里。


所以说,温州金融危机是否会向全国蔓延?政府对此一点都不可掉以轻心。只要当前国内这个巨大的房地产泡沫不破灭,中国随时有可能面对金融体系系统性危机爆发的风险!










温州个别豪宅售价遭腰斩 正在“消化泡沫”
华夏时报 王海春 应辽产




当业内争议温州炒房团是全军覆灭还是卷土重来时,温州楼市却在悄然降温。


据温州房价网8月28日公布的数据,8月份温州二手房价为2.38万元/平方米,比去年同期下跌25.1%。温州的新房价格相比最高位时也下降了三四成,而个别高档楼盘的价格年初至今,价格几近腰斩。


产业空心化、土地成本高及人口大量流出,使温州楼市面临不小的考验。近几年温州市的人口每年都要减少十万左右;但进入温州的人口,数量却并没有显著增加,而这也让开发商的投资意愿降至低点。


“温州市政府邀请我们参加土地推荐会,但是我们没兴趣拿地。”温州瓯海地产公司总经理诸仁爱告诉《华夏时报》记者,由于不看好当地楼市,虽然温州市政府推出了一批价格相对较低的土地,但他们不会在此时选择投资开发。


浙江民贷通汇投资管理有限公司总经理关晹鸣指出,温州正在“消化”过去几年的房价泡沫。“就像是发了高烧后要退烧。”关晹鸣说。


个别豪宅打对折


“金九银十要来了,可除了市中心地段的房价没怎么降,城市次中心和郊区都在降。一些楼盘降得实在离谱。”一位温州投资客告诉记者。


位于温州市三板桥纺织路上的中瑞公园大地,售价几乎被腰斩。


这个原名为中瑞·星河湾的楼盘,在今年6月份更名为中瑞公园大地,最高价曾卖到近6万元/平方米,现在的优惠价还不到2.4万元/平方米。“谁也没想到,在开盘三个月后价格就直线下滑,幸亏当时没有买,否则就亏大了。”一位投资客说。


去年11月开盘时,中瑞公园大地售价为5.99万元/平方米。到了今年3月份,该楼盘突然宣布下调2万元/平方米,售价降至3.9万元/平方米。


但该楼盘价格下滑的脚步并没有在3.9万元/平方米的水平上停留住。距离3月宣布降价后四个月,7月中旬该项目部分大户型的价格下调至2.35万元/平方米,但8月份售价又涨至2.7万元/平方米。


除了中瑞公园大地,温州的香提半岛项目价格同样大幅下滑。


据温州当地房产中介公司介绍,2009年香提半岛开盘价为2.5万元/平方米。开盘5个月后,二期的价格涨至3.8万元/平方米;2010年时该楼盘的最高售价高达8万元/平方米。目前售价已降至3.5万-3.8万元/平方米。


“部分房源的价格,比二期的开盘价还要低。当时价格之所以被抬得很高,就是因为有炒房团的人在买。当时这个楼盘的排屋,卖到7、8万元/平方米都有人接盘。”一位当地中介人员说。


记者在采访中了解到,尽管大幅降价的楼盘很少,但多数楼盘均以打折或优惠等方式在降价促销。


“2009年到2011年之间温州的地王项目,现在基本都搁浅了。”温州市房地产协会副会长陈骞表示。


“虽然6月份以来有个别楼盘出现微涨,但那只是在五马路这样的繁华地段。总体来说今年温州的房价一直在下降。”中国指数研究院资深研究员曹旭东告诉记者。


温州正在“消化泡沫”


为何温州房价出现如此大幅度的调整,降价的趋势是否会继续?


一位温州投资机构高管人员表示,温州房价出现大幅下调并不意外。“温州房价的泡沫是比较严重的,现在正在消化这些泡沫。市中心房价动辄在3万-4万元/平方米,而郊区房价也在2万元/平方米以上。”关晹鸣告诉记者,除了市中心和一些如五马路这样的核心商圈有非常成熟的配套,其它如乐清等地区根本支撑不了这么高的房价。


业内人士告诉记者,温州房价之所以下降与经济及人口存在密切关联。一贯以精明著称的温州人一般在外地打拼赚钱,然后回家置业。


“温州人多半只是在温州买下房产,作为一项资产配置,真正用于居住的比例较低。”曹旭东指出,也正是在温州人心中房产的价值意义大于居住功能,因此前几年当地价格不断被抬高。


关晹鸣告诉记者,几年前温州当地的一些商铺被炒至20万元/平方米,已经与上海南京路商铺的水平不相上下,但即使是这样高的价格,也照样有人愿意接盘。


“温州人在生意场上敢闯、敢赌,这种敢赌的性情在楼市中被展示得更加明显。在本轮调控之前,温州人始终坚信房价不会大跌。”关晹鸣表示,那些转型慢的温州人,也因此在本轮调控中损失了不少钱。


记者在采访中了解到,除了房价虚高,城市人口的流出也是一个重要原因。


乘星行机构董事长李骁指出,温州人口正在面临“出超”的困境。“近几年温州市的人口每年都要减少十万人左右;但进入温州的人口数量却并没有显著增加。在不断有新楼盘开发出来的情况下,温州已经出现了供大于求的尴尬局面。”李骁说。


而一位在上海的温州人告诉记者,虽然温州人资金实力雄厚,但温州市内的各项配套是比较落后的。“温州的市政建设正处于翻新的过程中,商业发展的速度跟不上温州人的脚步,这对于在外面大开眼界的温州人来说,实在无法满意,这使得有钱的温州人只是在温州买房产,却很少长期居住。温州老板更喜欢在杭州、上海这样的城市生活。”上述投资客说。


分析人士指出,由于温州当地以小商品制造业为主,缺乏大型高科技企业,因此每年进入温州的实力消费人群有限。“由于缺少坚实的购买人群,加上持续的调控,温州房价下来也就不是什么稀罕事了。”李骁表示。





温州炒房客六成被套 或只能撑三五个月



CCTV《经济信息联播》 2012-08-29




房价大幅缩水 六成温州炒房客被套


在前两年房产市场火爆的时候,全国的房产市场几乎遍布了温州人的足迹,很多二线城市甚至因为温州资本的介入,房价迅速上涨。而今曾经叱咤南北的温州炒房团,在史上最严厉楼市调控政策下,处境有什么变化呢?温州炒房团是否还在炒房呢,我们记者近日也对温州炒房团进行了跟踪调查。


我现在是在温州市的城中大桥,在我身后的几座高层建筑是位于温州市中心区域的金色尚品小区,这也是温州炒房客非常喜欢的一??耳光小区,在2009年的时候,这里的房价曾经高达7万元每平米,现在已经降到了4万5左右。


金色尚品小区只是当年温州炒房客热烈追捧的楼盘之一,像京都城家园、鹿城广场、同人欣园等楼盘都是温州炒房团的重灾区 。这些楼盘的价格在09、10年时都曾创下高位,而现在大都缩水30-40%。2009年,炒房客李先生在朋友的带领下涉足房地产投资,现在他和朋友都损失惨重。


业内人士李先生说,他买的时候是09年,买的时候到现在银行利息方面算起来,他的房价已经接近4万了,算到现在,他都是全额付款。以现在的房价已经缩水一半了。


据李先生介绍,2009年的时候他用自有住房在银行贷款,抱着半自住半投资的心理,全额付款购买了一套温州新城的房子,当时的价格是2 万5千元每平米,而现在已经缩水到每平米1万8千元。采访中记者了解到,眼下温州的炒房者大都急于处理两件事情,一方面是想办法使房子赶快出手,一方面是在处理民间借贷纠纷。而由于大多炒房者购置的都是期房,调控政策下期房难以顺利买卖,这也就直接导致了炒房者无法全身而退。


温州平安易居房产中介机构总经理姜毅说,每个家庭都会有房产,现在一下卖也卖不掉,温州人对房产有两种情绪,一方面投资,一方面觉得房产将来总会好起来的,不需要马上很快割掉,自有资金先维持一段时间也是好的。


朗兆房产专业机构董事长叶维坚说,可能在09年10年开盘在高位,这时投资的炒房者是全军覆没的概念。


不能出手的期房成了炒房客最大的包袱,有的炒房客甚至连下个月的利息在哪都不知道。


业内人士李先生说,对炒房人来说,最想做的事情是还钱,把银行啊,贷款还掉。//能撑多久,有的人资金雄厚,我们也估计不到,以我身边的人来说,也就3、5个月的时间,每个月的还款率这么高,三五个月的话,他们接下来的利息在哪里。都不知道。


温州:炒房客难觅身影 小户型刚需升温


记者在温州采访时,一些业内人士向记者透露,因为炒房团陷入资金链断裂,现在温州市场上已经难觅炒房客的身影,而眼下温州楼市刚性需求开始反弹,低价小户型卖得最火,继续来看记者的调查。


朗兆房产专业机构董事长叶维坚说,100%讲,现在买住宅的话,就没有炒房的了,温州刚性需求还是非常大的,开发商也做了产品结构上的调整,开发了小户型,低价,卖的火。


温州平安易居房产中介机构总经理姜毅说,不能说全军覆没,但至少是一个蛰伏的阶段,暂时的规避房地产投资品种的时期。


采访中记者了解到,在前几年火爆的房地产市场中,除了炒房客层出不穷,温州还有相当一部分企业涉足房地产等其他行业,而眼下这些温州企业都损失惨重,有的企业甚至影响到主业发展,直接导致企业关停、跑路的现象。


温州打火机行业协会会长黄发静说,有相当大一部分的资金就是流向了房地产和楼市,赔的赔,亏的亏,最终是影响了自己的主业,这种事情在我们这样行业,在温州其他产业,大量存在。


同时业内人士指出,由于民间借贷和企业互保的盘根错节,一家企业的危机可能引发大的行业地震。


温州平安易居房产中介机构总经理姜毅说,特别是温州这次做联保的,一锅端的企业太多的,一个企业倒掉,牵连到3、4 个企业倒掉,3、4 个企业倒掉他身后的民间借贷资金也同时倒掉,无形中像多叉树一样越分越大,无形中造成很大的冲击。


据温州市银监局数据显示,6月末,温州市银行业本外币不良贷款余额181.4亿元,不良贷率为2.69%,比5月份分别增加20.7亿元和0.26个百分点。有专家提醒温州要密切关注企业动向,尤其要防范企业互保联保所带来的隐患危机。

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发表于 2012-9-5 03:39:43 |显示全部楼层
实在是佩服楼主的英勇表现,不得不让我情不自禁的支持楼主。

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发表于 2012-9-5 04:22:51 |显示全部楼层
不错不错,我喜欢看  

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发表于 2012-9-5 05:47:32 |显示全部楼层
呵呵,顶一下,帮楼主顶起来......

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发表于 2012-9-5 06:00:36 |显示全部楼层
楼主的帖子实在是写得太好了。文笔流畅,修辞得体,深得魏晋诸朝遗风,更将唐风宋骨发扬得入木三分,能在有生之年看见楼主的这个帖子。实在是我三生之幸啊。看完楼主的这个帖子之后,我竟产生出一种无以名之的悲痛感——啊,这么好的帖子,如果将来我再也看不到了,那我该怎么办?那我该怎么办?直到我毫不犹豫地把楼主的这个帖子收藏了,我内心的那种激动才逐渐平静下来。可是我立刻想到,这么好的帖子,倘若别人看不到,那么不是浪费楼主的心血吗?经过痛苦的思想斗争,我终于下定决心,牺牲小我,奉献大我。我要拿出这帖子奉献给人赏阅,我要把这个帖子一直往上顶,往上顶!顶到所有人都看到为止!

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发表于 2012-9-5 06:07:18 |显示全部楼层
我要把这个帖子一直往上顶,往上顶!顶到所有人都看到为止  

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发表于 2012-9-5 06:21:21 |显示全部楼层
喂~~楼主。。。。

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发表于 2012-9-5 09:33:30 |显示全部楼层
好贴不是别的。

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发表于 2012-9-5 12:45:44 |显示全部楼层
不错不错.,..我喜欢

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发表于 2012-9-5 14:54:31 |显示全部楼层
有这样的人,就有这样的心。

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