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中国开发商的债务包袱将转嫁给谁? [复制链接]

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发表于 2012-7-7 18:06:27 |显示全部楼层
从中国房地产开发商的表现看,它们是中国经济的一大幸存者。在经历了两年的房屋销售下滑和信贷供应收紧这双重挤压之后,目前为止房地产行业并未被房价大幅下降和大规模的行业整合压垮。


这很大程度上要归因于开发商一直能够利用非传统渠道进行融资(尽管成本要高很多)。即使是在北京认为自己已经切断了信贷供应之际。与以往历次宏观紧缩时期一样,房地产行业已给自己找到了新的最后贷款人,这让它们至少可以部分避免最新这轮信贷紧缩带来的冲击,但假如在开发商最新一轮融资的还款期到来之前,北京还没有放宽对楼市的限制措施,那么开发商可能将难以避免廉价甩卖楼盘的命运。


2010年底银行贷款开始变得难以获得后,开发商转向信托公司寻求大规模的融资。去年年中银行业监管机构开始收紧对信托融资的控制,最近又限制信托公司给开发商即将到期的贷款提供续期。中国信托业协会的数据显示,3月底房地产行业未偿信托融资规模较去年底有所下滑。这是2010年初有数据以来的首次下滑。


位于上海的房地产公司华瑞中国地产信托(Treasury China Trust)的首席执行长戴维(Richard David)说,政府打击作为重要融资渠道的信托融资,这是迫使开发商降低房价的最新举措;对依靠信托融资的开发商将造成严重冲击。


中国的资产管理公司和专注于房地产的私募股权基金眼下开始出手为开发商提供资金,以便使开发商能够偿还信托公司的贷款。虽然私募股权基金出手是因为看到了绝好的投资机会(只要明智地选择项目),但资产管理公司的涉入至少一定程度而言是另有原因。中国最早一批资产管理公司成立于10多年前,初衷是为了帮助主要银行处理不良贷款。


信达资产管理股份有限公司(Cinda Asset Management Corp.)资产管理部门的总经理张载明说,我们没有增加投放给房地产行业的总体信贷规模,换句话说,通过买进不良房地产资产,我们在帮助这些企业缓解潜在的流动性危机。


不仅仅是开发商面临流动性危机,信托公司也一样。尽管如果开发商到期未还贷款,信托公司将在抵押品上大赚一笔,抵押品的价值有时最高可达贷款价值的三倍,但信托公司需要立即向其投资者付款。如果这类作为抵押品的资产如潮水般一齐挂牌出售,可能需要数月甚至更长的时间才能为房地产开发项目的股权找到买家,而且价格也会很低。


资产管理公司的出现一定程度上避免了那些资金较少的信托公司可能遭遇的流动性危机。但市场观察人士说,有些信托公司可能仍需要动用自有资金来应对赎回请求。


到目前为止,资产管理公司对房地产市场的敞口似乎并不是很多。


中国东方资产管理公司(China Orient Asset Management Corp.)副总裁李欣前不久对《华尔街日报》记者说,信托不良贷款占我们今年购买的全部不良贷款的比例不到10%。她说,该公司去年第四季度开始从事房地产信托交易。


据四大资产管理公司中另外一家公司的一位高管透露,他所在公司今年投资了人民币50亿至70亿元购买贬值房产。证券企业中国国际金融有限公司 (China International Capital Corporation)表示,今年已到期的信托融资额约为700亿元(合110亿美元)。如此看来,50亿至70亿元的投资只占很小一部分。


对私募股权投资者来说,风险可能更大。房地产基金是美国市场上的主力军,但在中国仍算是个新生事物。去年,大量房地产基金在中国成立,目的就是利用开发商的融资需求。


房地产投资基金安泰盘实股权投资管理有限公司(AT Investment Management)总裁蓬钢谈到部分新成立的基金时说,我以前认为这种情况很危险,因为这些人不知道基金管理究竟是什么意思。蓬钢曾任美林 (Merrill Lynch)中国房地产投资部负责人。去年第三季度,蓬钢完成了他这只基金的第一轮资金募集工作,从中国投资者手中融资10亿元,并计划在明年年中以前完成30亿元投资。


由于没什么经验,很多投资者可能都会因选择不当而面对烂尾项目,而不是拿到他们所希望的超高回报。


并非所有房地产投资基金都像蓬钢的基金一样完全独立。有些基金与特定的开发商绑定,以开发商内部融资平台的方式运作,为其现有项目提供资金,或帮助开发商进行项目收购。


外国投资者对于投资手头拮据的中国开发商也非常感兴趣,不过他们似乎基本上还处于观望状态。


中国房价已开始下降,而开发商为偿还贷款,也开始抛售项目或项目股权以套现。现在的问题是,房价还会再降多少?房地产基金和资产管理公司作为开发商最后贷款人的出现是否仅仅是在推迟那种必然局面的到来?

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发表于 2012-7-7 21:26:52 |显示全部楼层
不错不错,我喜欢看  

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发表于 2012-7-8 00:35:13 |显示全部楼层
谢楼主这贴子,有很多很需要的!

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发表于 2012-7-8 01:53:01 |显示全部楼层
楼主真的太有才了。。。

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发表于 2012-7-8 14:36:20 |显示全部楼层
这些我好像在QQ群里经常看到  

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发表于 2012-7-8 15:10:08 |显示全部楼层
强人,佩服死了。呵呵,不错啊

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发表于 2012-7-8 16:16:35 |显示全部楼层
楼主的帖子,就好比黑暗中刺裂夜空的闪电,又好比撕开乌云的阳光,一瞬间就让我如饮甘露,让我明白了永恒的真理在这个世界上是真实存在着的。

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发表于 2012-7-8 19:00:32 |显示全部楼层
这个,顶顶支持楼主的热心。

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发表于 2012-7-8 21:11:23 |显示全部楼层
坚决的先顶再看!

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发表于 2012-7-9 06:35:37 |显示全部楼层
我的口号是:支持楼主。。。支持楼主。。。。支持楼猪。。。

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